재건축에 주택에 분양가 상한제를 적용하는 것은 탁상행정의 표본입니다.


더불어민주당 이해찬 대표님께,

의정 활동 뿐만 아니라, 당무 활동, 당정 정책 조율까지 챙기셔야 하는 대표님께 이 글로 촌음이라도 빼았는 것 같아 글쓰기를 많이 망설였습니다.

 

저는 '나라를 나라답게' 만드려는 현 정부와 더불어민주당의 정책기조에 동조하는 시민입니다. 그리고 '실수요자를 위한 주택 가격 안정' 이라는 정부의 부동산 정책 방향에 대해서도 옳은 판단이라고 생각하는 사람입니다.

 

그러나, 주택 가격 안정화 정책을 실현하는 방법의 선택에 대해서는 의아하게 생각하는 정도였고, 급기야 분양가 상한제를 재건축 주택에 적용하려는 것을 보니 좌시할 수만 없다는 생각이 듭니다. 그래서 청와대에 국민청원도 했고, 대표님께도 글을 쓰게 됩니다.

 

지금껏 김현미 국토부 장관님께서 선택하신 방법들은 멀리서 볼 때는 적폐를 도려낼 듯한 호쾌한 칼춤으로 보일지 모르겠으나 그 칼을 가까이서 보니 더불어 살아야 할 사람까지 다치게 할 독기가 서려 있습니다.

 

더불어민주당 대표님께 읍소합니다.

칼을 빼기 전에 주변을 살펴 다치는 사람이 없게 해 주십시오.

 

제가 그 칼끝을 가까이서 볼 수 있는 것은 둔촌주공 재건축 조합원이기 때문입니다.

돌이켜보니 김현미 장관님께서 쓰셨던 다른 방법 (6.19 대책, 8.2 대책, 9.5 대책, 10.24 대책) 들도 미리 주변을 살피고 시뮬레이션을 해본 것들이 아닌 듯 하며, 마치 미리 나열되어 있는 칼들을 바꾸어 가며 임기내 한 번씩 섭렵해보는 것이 목표가 된 듯 합니다. 

 

이해찬 대표님, 

말씀처럼 20년 이상 집권을 목표로 하신다면 부동산 대책을 포함한 여러 대책들을 서둘러 내놓을게 아니라 면밀하게 살피고 사전 검증을 한 후에 시행해 주십시오.

 

재건축 주택에 분양가상한제를 들이대는 것이 왜 탁상행정인지 말씀드리겠습니다.

 

먼저, 일반 민간택지 주택과 재건축 주택의 차이를 인지하셔야 합니다.

 

택지 조성 원가의 구조가 다릅니다.

 

-민간택지 주택: LH 가 주로 국유지, 산지에 조성하기에 조성 원가는 저렴합니다. 민간 주택 사업자가 그 택지를 구매하고 시공사를 통해 주택을 건축하여 분양합니다. 시공사가 주택 사업자를 겸하는 것이 대부분입니다.

 

-재건축 주택: 조합원들이 구매하여 거주하던 주택을 철거하여 택지를 조성합니다. 그 후 시공사를 선정하여 건축한 주택과 조합원의 대지 지분 일부를 일반 분양자에게 나눠 주면서 생기는 수입으로 건축비용과 사업에 소요된 비용을 충당합니다.

 

따라서, 민간택지의 경우에는 토지를 저렴하게 구매하고 철거 과정도 쉬워 택지조성까지 소요된 비용이 적습니다. 반면, 재건축 택지는 아파트를 구매하고 철거하여 조성하므로 택지조성 비용이 굉장히 큽니다.

 

수익은 수입에서 비용을 차감한 것이기에, 재건축 사업에서 수입을 비용만큼 확보하지 못하면 조합원들의 분담금이 발생합니다. 민간택지 주택에 적용되던 분양가 상한제에서 토지비는 공시지가를 기준으로 산정합니다. 즉, 아파트 구매에 쓰였던 비용은 인정되지 않기에 당연히 조합원들의 분담금이 발생하는 구조입니다. 둔촌재건축의 경우 일반분양가가 100만원 인하되면 조합원 분담금은 2000만원 인상되는 구조입니다.

 

비용을 줄여 수지타산을 맞출 수 있을 것이라고 생각하시겠지만 거의 불가능합니다. 현 '도시및 주거환경 정비법' (이하 '도정법') 하에서 분양가 상한제로 일반분양가를 규제하면 조합원들이 비용을 줄일 수 있는 방법이 없습니다. 

 

현 도정법 아래에서는 재건축 생태계는 시공사-조합-조합원 의 서열로 놓일 수 밖에 없습니다. 매달 사업비를 시공사로부터 빌려쓰는 조합은 당연히 시공사의 하부구조에 놓여 흔히 유착관계가 됩니다. 시공사는 당연히 건축비를 줄이지 않고 오히려 분양가 상한제를 이유로 더 낮은 품질의 주택을 만듭니다. (LH 가 사업시행자인 공공택지 주택에서도 하자가 잦은 이유입니다.) 입주자 모두 소위 '싼게 비지떡' 인 주거환경에 놓이게 되고, 특히 조합원들은 분담금 규모가 수억대로 늘어납니다. 

 

김현미 장관님께서는 분양가 규제로 부풀려진 건축비가 줄어들 것이라고 예상하시는 것 같습니다. 조합원들과 일반 분양자만 피해를 보게 됩니다. 

 

시장 조사도 해보지 않고 탁상에서 소위 '대책' 을 강구하면 사람을 보지 못하고 숫자에만 집착하게 됩니다.

 

분양가 상한제를 재건축에 적용할 때의 문제점은 또 있습니다. 상한액 산정규칙이 '명확성' 이라는 법 원칙을 따를 수 없을 정도로 재건축 분배구조가 복잡합니다. 즉, 산정하는 사람 마음대로 정해질 수 밖에 없습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

조합원 대지에 조성된 택지에는 인허가와 관련된 임대주택, 기부채납 공공건물, 근린상가, 공원, 아파트가 지어집니다. 각 건물과 시설을 건축할 때 소요된 비용을 입주자들이 분담하도록 분양가를 책정하는게 옳을 것입니다. 그러나, 현 분양가 산정 규칙에는 조합원과 일반분양자가 그 비용을 어떻게 분담해야 하는지의 내용이 없습니다. 심지어 기부채납 토지와 건물 건축비는 소위 '기본형 건축비'나 '토지비'에서 아예 인정되지 않기에 조합원이 모두 부담해야합니다. 

 

민간택지 주택의 경우에는 사업시행자가 단일 법인이므로 그 비용 분담의 문제가 없습니다만 재건축 주택은 조합원과 일반분양자 사이의 비용분담이 정해져야 일반분양가를 합리적으로 정할 수 있습니다. 분양가 산정규칙도 정비하면 되겠지만, 시뮬레이션과 연구 검토가 선행되어야 하기에 적어도 국토부 장관 임기내에 정해질 내용은 아닌 것입니다. 

 

HUG 의 분양가 심사기준 개정도 선량한 둔촌주공 재건축조합을 겨누는 듯 하여 하소연 하겠습니다.

 

지금껏 세금은 길건너 올림픽 아파트 주민과 동일하게 납부하며 살아온 주민에게 새로 짓는 집의 가치는 외곽 고덕동에 맞추어야 한다고 강요하는게 공정한 것인지요? 고위 공무원들이 많이 거주하는 과천의 공지지가보다 1.5배 비싼 토지에 과천 주택 가치의 2/3 가격의 주택만 지어야 하는 이유는 무엇입니까? 행정구역별로 주택가격에 차등을 두자는 심사기준을 만들어 강요하는게 수치스러운 것이지 받아들이지 못하는 시민이 문제일까요? 

 

재건축 조합원이 투기를 하는 것도 아니고, 이득을 보려는 것도 아닙니다. 단지, 분담금을 조금이라도 줄이려는 실수요자를 왜 법죄인처럼 취급하는 것인지요? 

 

지금껏 김현미 장관의 여러 칼들은 결과적으로는 실수요자들을 주택 시장에 발을 들여놓지 못하게 하는 도구였습니다. 텅빈 시장에는 현금 가진자들만 남아 어슬렁거립니다. 이 자들은 주택의 품질 따위에 관심이 없고 오로지 시세차익에만 눈독을 들이기에 분양가 상한제를 학수고대 하고 있습니다. 이 자들과 더불어 살자는 것인지요? 

 

'실수요자를 위한 주택 가격 안정' 의 방법은 따로 있습니다.

 

수도권 주택 공급원은 재건축과 도시정비사업밖에 없습니다. 시공사와 조합의 유착을 부추기는 도정법을 개정하여 재건축 사업에서 줄줄 새는 돈을 막으면 주택 가격이 낮아지고 품질도 좋아집니다. 도정법 개정의 핵심적인 내용은 첨부한 파일 (제가 청와대 국민청원한 내용) 을 참조하시기 바랍니다. 

 

재건축에 분양가상한제를 적용하기에 앞서 도정법 부터 개정하여야 합니다. 시공사와 조합의 유착에 의해 새는 비용을 줄여야 주택 가격을 낮출 수 있고 조합원들과 일반분양자도 품질 좋은 주거환경을 얻을 수 있습니다. 도정법 개정 이전에 분양가 상한제를 재건축에 들이대는 것은 조합원들을 길거리로 내모는 것입니다. 

 
이해찬 더불어 민주당 대표님, 

사람만이 희망입니다. 숫자에 집착하지 마시고 부디 더불어 사는 세상을 만들어 주시기 바랍니다.

둔촌주공 재건축 조합원 조진호 드림


댓글 (3)

일보라

2019.08.09 17:28

정말 정확히 지적 하쎴습니다. 이해찬 대표님  조합원들의 억울함을  풀어주셔야 합니다!!!

댓글

infomi 일보라

2019.08.13 11:07

맞습니다. 이대표님 합리적 정책 부탁드립니다.

댓글

서민이살기좋은세상 infomi

2019.08.13 15:11

초지일관님 글에 전적으로 동감합니다. 대표님 공익이 사익에 우선한다는 글을 보고 많이 슬펐습니다. 일관성있고 합리적인 정책 부탁드립니다.

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