행복도시 토지 특화공급 공모지침 위반에도 허가 강행, 감사 실시해야



2017 국토교통위원회 국정감사⑥ - 행정중심복합도시건설청

 

행복도시 토지 특화공급 공모지침 위반에도 허가 강행,

감사 실시해야

 


 

행정중심복합도시 특화계획은 행복도시의 전체적인 경관·미관 및 건축물 품격과 도시디자인 향상을 위한 행복청의 토지 특화공급 방침에 따라 추진되는 사업입니다. (공동주택용지, 단독주택용지, 상업용지에 적용)

 

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토지 특화공급 방침은 도시 기능증진과 차별화된 경관을 위해 건축물의 디자인 및 입주업종·견실업체 참여 등 질적인 측면에서 구현되도록 공모 혹은 마스터플랜을 수립하고 그 이행을 조건으로 토지를 매각하는 방식인데요. 이를 통해 특화공급 토지에 각 분야별 전문가가 건축·도시계획 등 계획단계에 참여하여 도시 경관과 어울리는 건축문화를 선도하고자 하는 데에 그 목적이 있습니다.
*MA(Maste Architect)에 의한 MP(Master Plan) 수립을 원칙으로 합니다.

 

공모(건축설계공모 또는 사업제안공모)를 통해 특화계획을 수립하며 공모를 시행하지 않는 중소규모 필지는 건축디자인 향상 방안을 수립하게 됩니다. 공모방식의 토지매각은 그 무엇보다 공공의 책임감과 신중함이 필요하고, 공모계약이행 사후관리 역할이 강조되는 방식입니다.

 

행복도시특별법 시행령 제19조3항5호에 의거, 「도시의 미관·경관, 쾌적성의 향상 또는 도시기능의 증진을 위하여 건설청장이 정하는 절차와 방법에 따라 선정된 자」에게 수의계약으로 공급 가능합니다. 이에 대해 사업시행자인 LH공사는 "상업용지 공급 방식을 확정짓기 위하여 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)에 의견조회를 하였고, 이에 대해 사업제안공모 방식으로 공급을 검토하라는 행복청의 회신에 의해, 최종적으로 공모방식 매각에 이르게 되었다고 답변하였습니다.

 



그런데 말입니다, 행복청이 공모지침 위반에도 허가를 강행하여 LH에 2,835억 원의 손실이 발생하였고, 결국은 LH공사가 민간사업자에게 계약해제 및 환매권 행사를 통보하기에 이르렀습니다.

 

** 상업용지 사업제안공모

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당초 사업제안 공모로 1-5생활권(방축천)과 2-4생활권(어반아트리움) 상업용지는 각각 예정가격의 111%(1,485억원)와 128%(2,481억원)에 낙찰되었는데요. 이는 2014년-16년 행복도시의 상업용지 평균 낙찰률 207.55%(6,801억원)를 적용할 때, 사업제안 공모 방식으로 인해 전체 2,835억원 싸게 민간건설사에 분양된 것으로 추정됩니다.
 

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방축천(1-5생활권, P1)의 건축허가 절차 진행과정은 다음과 같습니다.


[1] 사업제안공모 - (주) 휴가건설 당선작
[2] 총괄조정체계 - 조정안 제시: 공간확보 등의 문제점 지적
[3] 변경안 - 건설사 발전안 제출
[4] PA(Professional Advisor) 자문의견 이정수 교수 - 공모지침 준수 등 변경안(건설사)에 대한 문제점 지적
[5] 총괄조정체계 - '변경안을 존경하나 공모지침의 위반사항 및 주변 공모 단위와의 조화를 고려한 조정 필요 의견' 제시
[6] 행복청, 외부전문가 자문회의 개최 - 공모지침 위반사항 및 법적 충족요건 등의 판단을 배제하고 변경안 수용
[7] 행복청, 건축심의 의견서(김주식 서기관) 행복청 허가안 제출 - 외부 전문가 자문회의에서 적합성 여부 검증 의견서 제출
[8] 건축허가

 

 

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행복청에서 방축천(1-5생활권, P1)은 공모지침서 상의  「방축천 디자인 향상 방안」을 위반하여 당초 공모안과 전혀 다른 건축물로 건축계획 변경을 허용한 것입니다. 현재 행복청의 허가안을 공모건축안(당선작)으로 제출했다면 당선될 수 있었을지 의문이며, 따라서 공모의 의미가 상실된 것(사업제안공모 취지 훼손)입니다.

 

결국, LH공사는 17년 9월 8일, 사업협약서 제5조1항5호(공모지침서 제30조1항5호) 및 토지매매계약서 제9조1항4호에 의거 토지매매계약 및 사업협약 해제를 통보하게 됩니다.

 

 

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어반아트리움(2-4생활권, P3)의 당초 공모안은 상업시설 43%와 비상업시설 57%로 계획되어 있었습니다. 그러나 건축허가시 상업시설 75%와 비상업시설 25%로, 수익성이 높은 상업시설(근린, 판매) 비율을 과도하게 허용하였고, 수익성이 없는 운동시설 및 오피스텔은 전부 삭제, 문화시설은 대폭 축소되었습니다.

 

 

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이 건축 허가안은 궁극적으로 도시문화상업가로(어반아트리움) 조성을 목적으로 하는 공모 취지를 위반하여, 문화시설은 축소하고 일반 분양 상가 수준으로 상업시설을 대폭 허가한 특혜성 허가안 입니다.

 

 

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민간 건설사에게 특혜만 주고, 공공성을 상실하여 실패한 사업제안 공모로 인해, LH공사의 손실이 약 2,835억원으로 추정됩니다. 만일, 경쟁입찰이었다면, LH공사는 이 수익으로 국가적으로는 서민주거 안정 및 주거복지 사업을, 그리고 세종시에는 개발이익에 따른 사회공헌 사업을 추진할 수 있었을 겁니다.

 

공모안의 부당한 변경은 공모 주체인 행복청과 LH공사의 적극적인 개입 및 협조가 없었다면 애초에 불가능했을 거고요. 이러한 부당행위에 대해 행복청은 사업자에게 원상회복을 조치하고, 변경절차 과정을 철저히 조사하여 관련자들 문책 등의 수사가 필요할 것입니다. 또한, 앞으로 사업제안 공모의 의미를 퇴색시키지 않도록 제도 전반에 대한 개선책을 반드시 마련해야 합니다.


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